海南调控升级，三亚房地产市场有什么影响？

2017年9月29日，海南省政府出台《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，进一步深化“房子是用来住的、不是用来炒的”的意义，这是三亚房地产市场的定位。现在很多人来三亚买房，并不只是为了冬天躲雾霾和冷空气，而是希望享受到更高品质的生活。可见要促进三亚房地产市场平稳健康发展，防止房地产市场大起大落，调控手段尤其重要。

不知道您是否了解三亚出台的《三亚市人民政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》的细则内容，三亚房地产市场调控：严格执行商品房销售明码标价规定、严格禁止预售商品房转让。

（1）严格执行明码标价规定：通知明确，开发企业在办理商品房预（销）售许可时需严格按照国家发改委《商品房销售明码标价的规定》向住建部门报备商品房房源和价格，并严格按照“一房一价”进行销售。

三亚住建部门应会同有关部门对全市商品房在售项目开展商品房销售明码标价的专项检查工作，对未按要求公示房源和价格的开发企业从严从重处罚，维护好房地产市场秩序。

（2）严格禁止预售商品房转让：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，三亚住建部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

（3）加强房地产市场秩序监管：建立三亚市房地产销售信息每日统计报告制度。住建部门要结合三亚房地产销售和购房者需求情况，研究制定短期和长期相结合，促进房地产市场平稳健康发展的长效机制和基础性制度安排。

严禁开发企业与客户签订“阴阳合同”。对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，停止网上销售，并记入不良信用档案，降低直至取消资质。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价等违法违规行为。

（4）执行差别化住房信贷政策：在三亚购买首套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例按国家相关规定执行；购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%；暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。  

整体上来说，市场越来越规范，价格回归理性趋稳，越来越公开透明，有利于三亚房地产市场的长远发展。那么三亚房地产市场调控会产生什么影响呢？

（1）对来三亚购房人的影响：政策第二条，禁止预售商品转让，在一定程度上抑制了投机炒房的需求，这些人并不是真正要买房，这么做有利于市场价格稳中增长，而不是暂时性、爆炸性的增长，扰乱市场秩序。同时也在一定程度上向真正购房者开放怀抱。但第四条的规定又为所谓“真正购房者”加了一层限制，差别信贷政策，2套首付5成起，但是并没有提到限购政策，即一次性付款者还是可以买买买，这种做法实际上是在限制来三亚购房的客群门槛，三亚资源本就少有，寸土寸金，加上近年来三亚双修双城建设以及国家各种政策倾斜，如教育、医疗、创意高新产业等，未来的三亚势必不是谁都可以来的。

（2）对开发商影响：政策中明码标价和严抓炒作哄抬房价，对于已经参与此轮疯涨，并还有一定货量的房产开发商来讲，后续营销将会面临巨大挑战；对于还未开售的项目开发商来讲，虽然大家都喜欢在市场环境好的情况下进行销售推盘，但是相比较而言，我相信一个成熟的理智的开发商更愿意在市场环境稳定的前提下进行销售推盘，此番政策出台，对于未开售的项目开发商来讲未必不是一件好事。

而禁止预售转让和差别化信贷政策，对于开发商来讲，小编认为是件好事，炒作只是一种手段，在正常合理范围的炒作都有利于销售，但如果炒作过头，对于购房者和开发商都不是一件好事，开发商盖房子目的还是为了实现盈利卖房子，若投机者众多，不仅扰乱价格体系和市场秩序，还会另开发商无法根据市场最真实的反应做出正确的判断，对于整个开发步骤弊大于利。另外作为开发商角度，往往会有各种关系户购房或者抵房，加上银行贷款未放款，从而形成一笔数量不小的未回款、死帐等，政策出台命令禁止，在一定程度上有利于开发商及时回款，提高资金利用率。

另外，通过上条对购房人影响的分析，判断了未来三亚的客群主体即中产阶级以上的购房群体会越来越多，对于开发商来说，结合三亚发展规划，未来的产品规划设计要更加符合这类客群的需求。

（3）对于房地产经纪机构即各分销商的影响：严查房地产经纪机构与房产开发企业联手炒作，对于各房产经纪机构也是一次洗牌，不符合经营许可规定的机构将被出局，受各方面因素的限制，各分销商若想在这种市场行情下分一杯羹，将越来越难。

海南将继续深化“两个暂停”政策，实行商品住宅建设总量调控和加强土地供应管理，永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，加快培育发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。