2018年海南楼市最先放松的可能是限价

2017年被称为房地产调控之年。海南首当其冲，海南出台了一系列的政策严格控制房价失控般疯涨。

上图为全国调控分布，黄色板块为调控区域

从上面这张全国调控分布图我们可以看出从东北的吉林长春到海南三亚都出台了调控。分布之广，范围之大，确实史上少见。

据统计，截止到2017年10月底，2016至2017年，109个城市或城镇（77个地级城市以上、32个县级城镇）共出台263个调控政策。

新的一年来临，中国西北的兰州市发布公告，对部分区域取消限购政策。随后，合肥宣布取消限价。于是乎，各大媒体和吃瓜群众纷纷猜想。这些举措是否意味着这一轮最强调控房地产周期已经结束，下一个放松周期即将开始？接下来，限购、限售、限贷、限价，哪个先松绑？

01 四限之后 房地产高烧退了！

“史上最严的宏观调控”进行了整整一个整年加一个整季度（公认全国性的调控起点就是在2016年10月开始），费了九牛二虎之力，房地产这波持续“高烧”终于退了。

“限购”让一线城市、二线城市能够买房的人大大减少；

“限售”让炒房盈利空间压缩，炒房风险加大，炒房动力减弱；

“限价”至少让老百姓最敏感的价格指数保持稳定；

“限贷”让炒房门槛提高，盈利减少。

于是——

一线市场，彻底冷冻，房价冷冻，新房成交量，二手房成交量冷冻。

二线市场，半冷冻状态，限价促成房价冷冻，新房二手房价格倒挂，二手房成交冷冻。

三线市场，虽然“去库存”依旧，但是没了主角的加盟，大戏的热度自然减了不少。

更重要的是：

严格执行首付比例，基准利率定向上浮不断，热钱流向房地产领域受到了严格监管，消费贷的钱不能流向房地产领域了，银行和金融这个国家的最最最重要命脉出现“发烧”并发症的概率已经大大降低。

从这个角度来看，“四限”达到了本轮房地产调控的目标——保证金融安全，保证实体经济发展，保证国家稳定。

02 2018——调控转变之年

“四限”这剂退烧特效药虽然见效快，但是我们都知道一个道理，“是药三分毒”，不能长期服用，那么现在，房地产的高烧已经退下来了，药是不是要停了？

其实，对于中央政府，对于宏观调控，不同年份的任务是不一样的。

2016年，是表明态度的一年，“房子是住的，不是炒的”，先把“特效药”吃了再说。

2017年，是坚持的一年，要明确看到“房地产退烧”和“金融稳定”的结果。

而，2018年呢？

从各大城市人才引入的政策来看。从兰州部分区域取消限购的变化来看。从住建部部长王蒙徽耐人寻味的发言来看，形势一点点的发生变化。

全国一盘棋，变成因城施策。更重要的是调控要坚持，调控手段要变化，变得更加长效、更加柔和、更加市场化。

03 “四限”，哪个最先松绑？

坦白说，四限都不属于市场经济手段，未来都会改变。

但是2018年都会变化吗？

不会的，本轮调控的很大一个特点是“市场信号缺失”。

从数据上看，一线城市成交量下滑，但是你无法判断到底是人们不愿买，不敢买还是买不成。

从价格上看，你看成交价格平稳，但是你再看周边二手房价格，你弄不清这个价格到底是洼地还是坑。

所以，对于执政者，2016年考验的是面对危机决策的魄力，2018年考验的是决策转换的智慧。

所以对于2018年的国家执政者，他也需要既保持房地产的稳定，金融的稳定，实业的发展，也要逐步变换调控的手段。

对于限购，2018年已经开始慢慢松动。

毕竟，消费者购买的自由是市场经济最大的自由。

但也不敢完全，迅速的放开。堰塞湖处理的方式就是慢慢的下泄，然后才能把危险彻底排除，一下子完全放开，秩序会不会被冲垮，谁也不敢打包票。

所以，南京才会两步走，第一步开放当期本科毕业生，第二步开放40岁以下本科毕业生。

第三步呢？或许年龄继续放宽，或许学历继续放宽。

对于限价，2018年大概率会逐步取消。

首先，一手二手价格的倒挂，滋生了腐败的土壤，天价的茶水费最大的根源就是限价的设定。

第二，限价这个政策彻底模糊了市场的信号，对于房价这个市场最重要的信号，政府和百姓都整体迷失，人们弄不清房价究竟算高还是算低，自己该不该进场。因为在大多数城市人们心里，“限价”就是政府替你压着开发商的价，这个大红包不去抢，我傻呀。

一句话，限价不取消，或许将成为2018年最好用的一种“心理促销”。

对于限售，2018——2019年会坚持，2020年前后会退出。

什么叫“房住不炒“，住还是炒关键的分界点在于房子是否将进入二手房领域的增值。

限售就是不让你进入二手房领域，所以更谈不上增值问题。进不了二手房领域的房子就是一堆昂贵的砖头，虽然也能够租房盈利，但是其利润之薄不言而喻。

当然，从长期看，限售也会取消，但是伴随而来的很可能就是高额的交易税（或所得税），以吃掉你大部分的炒房所得。另外一个原因，对于地方政府财政来说，二手房交易带来的收益，绝对无法和新房以及土地拍卖相提并论。

对于限贷，可能会长期坚持不动摇。

全款炒房，对于国家来说是一个价值观导向的问题，应该劳动致富而不是完全“资本致富”。

但是对于“贷款炒房”就是一个国家金融安全的问题，当银行一半的贷款是用于买房和不动产投资（2016年7月8月曾经达到这样的比例），对于国家是一个多大的定时炸弹和不安定因素，因为一旦崩盘，很多家庭将面临破产的危险。

所以对于这个“限贷”一定是“四限”中最久坚持的一项，要知道房子是你的房子，而金融却是国家的金融。