房多成灾?研究报告称东三省卖掉库存房要花6.1年

　在北上广深，地段再偏的房子也有卖出去的机会。但在东三省，开发商建的的房子剩余库存超4亿平方米，都卖掉的话至少还需要花6.1年!

　　根据世联行日前发布的研究报告，至2018年，全国住宅累计可售量降为23亿㎡，预计到 2018 年若无新开工的住宅，消化全部库存需大约 1.8 年。

　　但以全国主要城市群划分，之间库存分布不均仍然持续。广东、成渝、西南、长江中游地区的去化周期低于 1 年。珠三角、长三角和京津冀地区库存已趋紧。但在广大的三四线城市，如东三省库存相对于 2017 年尽管再缩短了 0.6 年，但去化周期仍在 6.1 年。

　　报告显示，2017 年，全国商品房销售额累计同比增速从 2 月的 26.0%下降至 12 月的 13.7%，全年商品房销售额 13.4 万亿;商品住宅销售额累计同比增速从 2 月的 22.7%下降至 12 月的 11.3%，全年商品住宅销售额 11.0 万亿。

　　40 个重点监测城市市场呈现与 2016 年截然相反。2017年的热点城市销售额大幅下滑，北上广深分别下降 47%、41%、30%和 37%，2016 年的明星二线城市如合肥(2016 年增长 28%)、南京(2016 年增长 44%)、天津(2016 年增长 113%)等也录得 30%以上的降幅，热门三线卫星城如东莞、佛山、无锡亦分别录得 12%、34%和 34%的降幅。

　　而2016 年后起发力的西南部城市，在 2017 年继续高歌猛进，重庆以销售额录得 66%的增幅尤为突出，同样情况的还有东三省的二线城市。

　　重点城市基本都呈现量跌价稳的格局，量价齐降的城市只有 3 个，分别是深圳、天津和南昌，都属于限价抑制、郊区低价盘成交主导的结构调整，而并未出现大面积的价格下调。另外还有 7 个城市城市呈现量价齐升，其中重庆、沈阳、哈尔滨、大连 4 个城市的市场属于弱政策下市场主导增长的典型代表;而临沂、泰安则是棚改政策推动的典型代表。

　　从销售量看，2016 年的热点城市销售面积和销售套数在2017年都有不同程度的下滑。如北京全年销售面积 508 万㎡、同比减少 59%，销售套数 4.3 万套、同比减少 66%;上海全年销售面积 609 万㎡、同比减少 53%，销售套数 4.9 万套、同比减少 52%;南京全年销售面积 710 万㎡、同比减少 50%，销售套数 6.2 万套、同比减少 51%等。

　　不过，大部分城市的销售价格仍保持正增长。如北京 12 月销售均价约 4.4 万元/㎡、同比增长 11%，上海销售均价 5.0 万元/㎡、同比增长 5%，南京 12 月销售均价 2.1 万元/㎡、同比增长 4%。限价限签的强政干预，催生多地一二手房价格倒挂现象，尤以南京 11 月发生的河西 10 盘开售遭遇哄抢为突出。

　　至2017年末，全国待售面积5.9亿㎡、同比减少15.3%，比2016年2月的高点7.4亿㎡下降了20.3%。商品住宅的待售面积亦下降至 3.0 亿㎡、同比减少 25.1%，比 2015 年末的高点 4.5 亿㎡下降了 33%，当前待售总量已远低于 2013 年末;但商品房非住宅物业(商业、办公等物业)的年末待售面积为 2.9 亿㎡，仅比 2016 年末下降了 1.8%。

　　世联行推算，至 2018 年，全国住宅累计可售量降为 23 亿㎡(假设项目新开工 1 年后陆续进入市场; 上一年的新开工面积-当年的销售面积=可售面积，逐年累加即为累计可售面积)，这些量将在未来几年陆续入市。待售面积按照 2017 年的销售量去计算去化周期(去化周期=当年末可售面积/当年销售面积)，预计到 2018 年若无新开工的住宅，消化全部库存需大约 1.8 年。

　　以相同的方法计算不同城市群的库存及去化周期，结果显示，城市群的库存分布不均仍然持续。