保亭楼盘小区的车位权属归谁？收费有什么依据吗？

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在物业管理服务工作中，小区的停车位一直是矛盾的焦点。即使在《物权法》出台后，纠纷也并没有减少，主要原因是物业和业主都希望通过法律规定保护自己的合法权利，但是对法律规定的认识和实践存在着模糊，对很多具体问题的规定有必要加以探讨，以利于双方通过正确的方式行使其享有的权利。

小区车位归属问题，物业、开发商和业主之间一直纠纷较多，为减少争议，《物权法》就此作了相应规定：

根据《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

该规定仍没有完全明晰车位归属问题，也对其管理权限亦不明晰。物业和业主均引用此条款为已维权，如果没有其他法律规定依据加以辅证，无法说服和解决问题。

现阶段住宅小区机动车停车位分为以下情况：

一、老商品房住宅小区车位问题

老商品房住宅小区一般没有地库，只有地上车位，车位一般分为几种，很少有小区在建设之初考虑的规划车位，占用道路和空闲场地划定的车位，占用便道楼前停放的车位，以及改造绿地或道路增加的车位。

以上这些车位的所有权依其性质均为全体业主共有，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。也就是说对于老住宅小区为了满足业主日益增长的生活水平的需要是可以在共有的道路或者其他场地设立停放机动车的，这些车位是全体业主共有的，而不能为部分或个人业主所私有。

对于老商品房住宅小区的车位分配方案，实践中感觉应该原则上尊重历史形成之原有车位，对于便道上应考虑只供一楼业主停放自家车辆或他人征得其同意后才可泊车。安排一些专用临时车位供外来临时来访车辆指定限时停放，固定车位和流动车位应该相结合来缓解车位紧张状况。

对于改造楼间绿地增加泊车位的措施应当谨慎而为，至今为止，没有一个老商品房住宅小区改造绿地为车位得到批准，都是在先上车后买票，容易引发物业和业主产生激烈矛盾。

二、新商品房住宅小区地面车位

地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。

《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一规定将小区内地上停车位的支配权约定给开发商，但是在实践中部分业主并不认可。

由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。实际上地面停车位的保亭房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。

所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。因此，住宅小区地面停车位的保亭房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。开发商是前期所有房屋产权的所有人，拥有车位的初始权，可以在前期物业服务合同中规定其使用标准，物业公司可依据合同进行服务工作。

而在房屋全部售出或业主大会成立后其使用权转移至业主大会。结合实践操作，应当由地面停车位的使用人向业主委员会（即全体区分所有权人的代表机构）交纳使用费或租金，同时向提供服务的物业公司交纳服务费用。

因此，物业公司在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，可以设立和运营这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。

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