海南乐东县购房建议赋予业主委员会民事主体资格

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关于业主委员会的法律地位，目前主要有以下几种观点：第一种观点称为法人实体说。该说认为,业主委员会是具有法人资格的实体。业主委员会能以自己的名义实施民事法律行为，能以自己的名义参加民事诉讼活动。第二种观点持无民事权利能力的社团组织说。该说认为业主委员会不具备法人资格，但却是一个无民事权利能力的社团组织。第三种观点被概括为执行机构说。执行机构说来自于我国的立法，认为业主委员会是业主大会的执行机构。虽然各种观点存在分歧，但现在一般认为业主委员会是没有独立的法律主体资格的机构。

现实生活中存在问题

业委会没有独立的法律主体资格带来诸多现实问题，不利于业主自治的管理模式的发展。

据报道，某小区业委会不满物业公司上涨管理费，会议决定对小区实行自治，由业主委员会聘请物业主管、保安、保洁、设备维修以及代账财会等必需人员。一年运行下来，和之前设想的一样，物业费 没，还余了很多钱。

实际运行情况证明业主自治的管理模式在现实中是完全可行的。但是，因为自治的小区业主委员会身份很尴尬，存在很多让人困惑的问题。比如“自治”后的小区，业委会无权和工作人员签订劳动合同，只签一个简单的用工协议;停车费要开的，税务部门以“身份不符”拒绝提供，只能从其他物业公司买，但要多付手续费;在物业收入的钱款保管上，银行开不了专用账户，只能以私人名义开设账户，钱款的安全性也存在隐患;这些问题之所以产生，归根结底是由于业主委员会的性质和法律地位不明，使得业主自治在运行中取得成效的同时也遭遇了诸多尴尬。

建议赋予业委会民事主体资格

我们认为，业主委员会应该具备独立的民事主体资格。根据《民法通则》和相关法律的规定，民事活动的主体包括自然人、法人和其他组织。业主委员会显然不是自然人，而业主委员会在接受业主授权从事授权范围内的行为时，其后果由业主承担。

同时，依据《物权法》第75条第2款的规定:“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，”也就是说并没有要求业主委员会需登记和备案。

所以，业主委员会不符合法人的构成条件。按照高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格的组织。对于业主委员会是否具有民事主体资格，关键的争议点在于业主委员会是否有独立的或相对独立的财产。

我们认为，业主委员会的活动费用是从业主交纳的物业管理费中提取的，虽然业主委员会对这部分费用没有权，只是业主共有财产的使用人和代管人，正如国有企业对其经营的财产不享有权却享有法律主体地位一样，业主委员会对物业管理费享有独立的支配管理权，理应获得法律主体地位。

综合前述分析，我们认为业主委员会应该具有独立的法律主体资格。现在的问题是现行立法并未对此作出明确规定，导致了实践中意见不一，做法各异。所以，应该通过修改法律统一规定业主委员会具有独立的法律主体资格。

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