琼海市买房二手房过户必看：遇到这6种房产要当心！

琼海市买房二手房过户必看：遇到这6种房产要当心！，琼海买房，琼海买房无小事，因为琼海买房的开支足足够普通职工半辈子的工资，所以琼海买房时要注意的事项有很多~

所谓行百步而半九十，过户作为琼海买房的尾声，实在是非常关键的一步，只有产权过完户琼海房子才真正的属于你。因此对于过户问题，我们要格外警惕！那么，什么情况下琼海房子没办法过户呢？采取什么手段规避风险呢？

一、卖家无法提供琼海房产证

没有琼海房产证的二手房是过不了户的，到房管局也是办不了手续。只有琼海房产证能证明房屋归属，如果买没琼海房产证的琼海房子，要承担很大风险，权利也没有保障。

因此没有琼海房产证坚决不能买，说的再好听也不行。除非产权将来可以办下来，你低价买买还可以，或者选择是以租代购，等琼海房产证办下来，再用租金抵扣琼海购房款。

二、卖房未经其他产权人同意出售的琼海房产

如果琼海房子有多个共有产权人，琼海买房一定要征得全部的共有人同意。一旦有共有人不同意，则买卖无效。即使完成了过户，之后产权人追究起来，你也只能退房。过户时必须要全部的共有产权人到场签字，有人来不了，要对方提供经过公证的授权委托书，尽可能降低毁约风险。

当我们遇到共有人未书面同意出售的房屋时，一定不能掉以轻心，因为一旦人家不承认要违约，你也只能自认倒霉。所以，签订合同前一定要查验产权证，要求产证上的全部产权人到场才能签订合同。

三、被有关部门查封的琼海房产

买被查封的琼海房子有可能无法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。一般情况下琼海房子被查封的原因都是很复杂的，有恶意的也有无意的，原因有可能是琼海房价大涨，卖家与第三方合谋伪造债权债务关系，让法院查封琼海房产，使交易被迫中止；也可能是卖家出卖的房屋登记上属于卖家，但根据规定和家人共有，共有人提起诉讼，查封了琼海房产等等类似的原因很多，买家常常防不胜防。

如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，房屋被查封期间无法过户。因此签订二手房买卖协议前，和业主一起到琼海房地产交易中心做产权调查，确认房屋没有其他权属纠纷、未被冻结查，且提前在合同中约定有关违约责任。一旦出现合同签订之后琼海房子被查封的情况，琼海买房人可以无责解约。

四、未解除抵押的琼海房产

现在琼海房价高昂，不少卖家的琼海房子都是贷款买的。未还清银行贷款的琼海房子叫抵押房，产证不在房主手里，在银行手里。但是根据规定，必须是无抵押状态的琼海房产，才能办理过户。所以，购买此类琼海房子，买家需要先到银行办解押，也就是所谓的“赎楼”。

此外，如果琼海房子还做了其他担保欠款，买家必须还清担保的钱，才能办理解押，所以琼海买房签合同之前一定要做产权调查，如果琼海房子是抵押琼海房产，要在合同中明确注明：因琼海房产抵押等限制无法过户的，要求房东承担违约责任。

五、产权因为违规搭建被冻结的琼海房产

如果房屋有违建，按照有关规定，在违建拆除、恢复原样之前，琼海房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。所以在看房时，就应该查看产证房屋是否存在违建，并在签订合同时明确违约责任。如果因为隐瞒违建导致无法过户，房东必须赔偿相应损失。假如一时不慎买到违建二手房，又没有在合同中明确责任，整改就只能由买家承担了。

六、正在出租的琼海房产

我国法律买卖房屋的原则之一是“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效；而且同等条件下，租户是有优先购买权的，因此琼海买房时一定要等租户的租约到期之后再购买，避免后续麻烦。

除上述情况下之外，导致过户失败的原因还有很多，包括但不仅限于：集体土地开发的琼海房产，伪造房屋产权人的委托书进行出售的房屋；卖房是无民事行为能力人（精神病患者，未成年人）；拖欠相关税费的琼海房产；未上市的“央产房”；业主死亡；未完成继承手续的琼海房产；业主离婚未办理析产登记的琼海房产；政策变动突然失去琼海购房资格未满5年的经济适用房；集资房未满3年的动迁房等等。

琼海买房这么重大的事情，一定要小心谨慎，各种情况都要仔细了解。琼海购房指南建议：假如不差钱的话，还是找一个有信誉的中介比较省心和放心。

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