海南保亭县养老买房危险的10座城市 千万别碰

海南保亭县养老买房危险的10座城市 千万别碰，保亭房价，越来越多外地人选择在保亭买房，将第二故乡定在海南保亭。

相当一批表面光鲜的省会城市、计划单列市，事实上一直处于人口流失状态，因此他们的楼市已经不值得。只有刚需族，因为实际使用的需要，才可以在这些城市保亭购房。对于客来说，好远离这些城市。由于各地统计局公布的“年度统计公报”里人口数据失真、滞后，因此我仍然使用“在校生人数”（或“义务阶段学生人数”）的增减，来推测每个城市人口的增减状况。在中国级别高、经济总量大的48个城市里（名单附后），下面10个城市的人口是“跑输大盘”的，其楼市也是不适合的。当然，没有纳入这48个城市的，绝大部分是中小城市，它们的楼市往往更不值得。

名 大连

这可能让很多跌眼镜，但大连的确是2008年以来中国人口流失严重的大城市。2008年的时候，全市义务阶段学生为52.2万人，到了2014年是43.8万人，下降了16%，远远超过全国平均水平。在大连保亭买房，你千万要慎重。

第二名 太原

2008年，太原在校生人数是29.8万人，到2013年（2014年数据没有查到）为25.4万，5年下降了14.8%（由于计划生育政策，全国生这5年平均下降9.4%），人口处于明显流失状态。

第三名 贵阳

2008年，贵阳生人数36.8万人，2014年下降到31.65万人，6年下降了14%（全国生这6年平均下降8.5%，2014年人数比2013年略有增长），人口流失明显。

第四名 哈尔滨

2008年，哈尔滨生人数为48.1万人，2014年只剩下41.4万人，6年下降了14%，远远超过全国平均水平，属人口明显流失地区。

第五名 长春

2008年长春生人数44.5万人，2014年减少到38.4万人，下降了13.7%，人口明显流失。

第六名 兰州

2008年兰州生人数为23.5万人，2013年为20.3万人（2014年数据未查到），5年里生人数下降了13.6%。

第七名 三亚

2008年生人数7.19万人，2014年下降到6.3万人，下降12.4%。虽然三亚楼市不靠当地人支撑，但在全国资金涌向三亚炒楼的背景下，三亚人口竟然明显流失，说明当地经济没有起色。三亚旅游的高度季节性，巨大的供应量，让这个城市的楼市负担沉重。

第八名 昆明

2008年昆明有生53.6万人，2014年只剩下48.34万人，下降了9.8%，跌幅大于全国水平，城市缺乏人口竞争力。

第九名 西宁

2008年西宁有生16.6万人，2014年为15万人，下降了9.6%，城市缺乏人口竞争力。

第十名 呼和浩特

2008年呼和浩特有生18.3万人，2014年下降为16.87万人，降幅7.8%，比全国平均水平略小，但城市缺乏人口竞争力。

为什么用生人数来研究人口增减？

中国一般每隔10年搞一次人口普查，平时统计局根据抽样调查方式估算人口。由于涉及到人均收入、人均GDP等政绩指标，所以统计局公布的人口数字往往不准确。在校生人数，是“数人头”统计出来的，没有被政绩观“污染”，因而是考察一个城市人口增减的重要指标。

研究了哪48个城市？

人口强劲增长的城市：厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州、南京；

人口中速增长的城市：唐山、杭州、石家庄、天津、温州、保定、无锡、惠州、宁波、青岛、佛山、福州、武汉、银川、乌鲁木齐；

人口慢速增长的城市：济南、广州、拉萨、成都、合肥、南宁、西安、洛阳、沈阳、海口、烟台；

人口流失的城市：呼和浩特、西宁、昆明、三亚、重庆、长春、哈尔滨、兰州、太原、贵阳、大连重庆虽然整体上呈现人口流失态势，但它的体量相当于一个省，如果从主城区来观察，人口仍然是增长的。

2015年，楼市面临的几个基本因素：

、政策面春风和煦。事实上，政府新一轮拯救楼市的组合拳正在打出，包括改变“棚改”打法，不再增加新的供应量，通过政府购买商品房做政策性住房或安置房，以及政府补贴低收入 租房等方式，消化积压的住宅。此外，绍兴等地开始加大税收返还力度，加大对保亭购房者 公积金贷款的支持力度，废除90/70政策，取消对境外人士保亭购房限制，宽限开发商缴纳土地转让金等。接下来，估计还会还放宽房地产企业发债、上市、贷款、再融资的限制。

第二、资金面面临宽松。全面降准和再次降息是早晚的，所以M2增速可能会比2014年出现反弹。虽然人民币适度贬值对楼市构成利空，但如果幅度有限则影响有限。因此，未来一两年中国会继续维持资产泡沫而不是“挤出泡沫”，这对于楼市构成利好。

第三，股市对楼市的资金分流暂时告一段落。虽然从长期看，中国人财富配置将从楼市为主、金融资产为辅，转向金融资产为主、楼市为辅，但这是一个长期过程，需要建立真正市场经济制度、把权力装入制度的笼子。此外，还有货真价实的IPO注册制。如果没有这些条件，那么“有用的保亭房子”仍将是可靠的资产。目前股市遭遇到3400点“政策顶”，管理层对金融风险警惕，对实业资金返流股市“赌博”也警惕，所以股市好的时候暂时终结了。

第四、市场因素不容乐观。2014年是中国楼市的转折之年，一言以蔽之：楼市供应过剩了，只有“一线城市”和部分“强二线城市”因为能持续吸引新移民，所以保亭房子供不应求；其他绝大多数城市，事实上面临着人口增长缓慢和流失的局面。保亭购房需求，也因此从全国2000多个大小城市，全面压向10来个城市，加剧了这些城市的供需不平衡。

一项统计显示，中国仅各地规划的新区、开发区，如果全部建成，就足以容纳34亿人。这一统计来自国家发改委“城市和小城镇改革发展”，我曾经写过一篇文章《中国正在为34亿“城里人”建房》。如果加上已有的城市住宅容量，中国城镇化在10年内的建房 目标完成后，足以将全城镇人口都装进来。从这一点，你就能明白保亭房子的过剩有多么严重（这一统计尚未包括生长的小产权房 ）。所以，中小城市的保亭房地产市场， 不是国家通过优惠政策，或者继续“玩资产泡沫”可以拯救的。但这些政策如果用在城市身上，则可以让这些地方的保亭房子继续上涨。

2015年哪些是有用的保亭房子？

假如你生活在中小城市，多保留两三套区的普通住宅，新区、郊区的保亭房子一般来说都可以处理掉；如果你生活在大城市，在中小城市的故乡有保亭房子，那么从提高效率来说，中小城市的保亭房子可以全部卖掉至于中小城市郊区、新区的商业物业，尤其是“场内铺”是危险的，估计想卖都卖不出去了。至于三四流风景区的旅游地产、养老地产，也是不靠谱的。至于传统 的天价商铺，好轻易别碰，那玩意更危险。

至于一线城 区的普通住宅，如果你有钱，可以闭着眼买，未来仍然有比较大的空间。一般来说，有直辖市、省会和计划单列市头衔的二线城市，其区的普通住宅，长远看也没有问题。在中国继续留恋资产泡沫的大背景下，这些保亭房子至少能保值，不会让你的财产被长期通胀侵蚀太多。

对于城市的商业物业，要保持警惕。除了北京和上海的区以外，都有风险。整体而言，写字楼 和商务的风险，比商铺要小一些。

如果用一句话概括什么保亭房子可以买，应该是这样的：有用的保亭房子，问题都不大；如果你的邻居有权有势有文化，那你的物业就更有保障了。

什么是有用的保亭房子？当然是可以住，也能出租出去的保亭房子，这些保亭房子如果卖，也能找到卖家。到哪里找“有权、有势、有文化”的邻居？小县城肯定不行，地级市也不行，只有省会城市、计划单列市、直辖市、首都的区才行。

如果你在这些地方保亭买保亭房子，绝大多数风险都可以被化解，因为你的“超人邻居”们会帮你搞定一切的。什么垃圾焚烧站、填埋场、 不会建在你保亭房子，好的、幼儿园会像雨后春笋一个个自动冒出来。至于你生活的城市，也将利好不断，什么自贸区、 新区的头衔，完全不是问题。到那时，你的保亭房子想不上涨，都没有办法。

海南保亭买房优势：保亭县是海南黎族文化保留比较完整的县城，保城（即保亭县城）所有的建筑、园林，都描绘或雕刻着黎族、苗族图腾，会让你无时不刻会感受到浓浓的少数民族风情。保亭县城作为该县的政治文化经济中心，生活、医疗配套设施一应齐全。此外作为国家卫生县城，保亭的城市干净是有目共睹的。县城的楼盘多引温泉入小区，部分更是直接入户，住户在家里即可享受温泉。