房屋产权登记生效之说

　　由于产业结构的历史基础和经济超常规发展，以及政策的优惠和倾斜，房地产业成为了海南经济特区三大基础产业之首和经济的龙头与支柱，也是吸引岛外资金的主要渠道，加之海南房地产市场发展快，交易方式灵活，市场经济成份占压倒优势，竞争激烈，行情变化快，因此出现了不少“一房两买”的纠纷，甚至还有“一房数买”的情况。如果因双方未办理产权变更登记手续就认定合同尚未成立，双方在合同中约定的权利义务不受法律保护，显然于法不平，于理不公。还有，在期房预售或转售在先，抵押行为在后的纠纷案件中，不利于保护守约方的合法权益。从经济角度来考察，期房预售和转售是一种滚动式投资和开放式经营，是目前世界上较为先进的一种发展房地产业的有效经济手段和运作方式，它对于分散投资风险和生产要素的合理配置，尤其对于弥补房地产业投资多、风险周期长、回收慢的缺陷具有非常重要的意义。由于期房预售和转售合同的订立均在房屋竣工之前，完整的房屋产权尚未形成，盖房者都未获得房产证，不可能办理产权变更登记手续，而发展商一旦获取房产证后便背着购房者与金融部门办理抵押登记手续取得贷款，因未能还贷，金融部门便起诉查封房屋，法院最后以物权优于债权判决抵押行为有效，预售或转售行为无效。这样的判决与《民法通则》规定的诚实信用原则是相违背的。因此对房屋买卖合同以及所有不动产买卖合同的成立要件和登记程序进行理论上的深入探讨和实践上的再认识，是十分必要的。

　　一、房屋买卖合同的特点

　　对于房屋买卖合同，双方当事人签订合同后，一方支付价金，一方交付标的物，只因尚未办理产权变更登记，便认定合同尚未成立，那么双方当事人根据合同条款取得的价金和房屋就没有合法依据，未依法取得的行为应当认定为不当得利。既然法律规定登记是合同成立的时间，也是产权转移的时间，那么房屋买卖合同应当都视为实践性合同和即时清结的合同。即时清结合同可采取口头形式订立，但是根据法律规定，房屋买卖合同必须采取书面合同。在审判实践中房屋买卖合同往往是合同订立后，双方便支付价金和交付房屋，才去办理登记手续，有些甚至不办。如依登记生效之说法，上述行为就变成履行合同在先，合同成立在后。合同成立后反而无履行的内容。

　　买卖作为一种民事法律行为和合同关系，当事人之间的权利义务因意思表示一致而设立，其内容为卖方向买方交付标的物，买方向卖方支付价金。其权利义务是买卖作为一种民事法律行为的核心要件，也是其区别于其他民事法律行为的根本标志。作为一种合同关系，买卖合同的成立与其他合同成立一样，只要当事人就标的物所有权的转移和价金的支付协商一致，合同即告成立。至于标的物在订立合同时是否已实际交付，价金在订立时是否已支付，各国法律均无约定。因此，买卖合同是典型的诺成性合同，它的成立不以交付标的物和支付价金为要件。

　　合法的房屋买卖合同是有偿变更房屋所有权的一种民事法律行为，房屋不仅是不动产，而且是一种特殊商品，具有商品买卖的一般属性。任何商品买卖合同的订立和履行实际上都包括了一个相对独立的债权行为和相对独立的物权行为。首先，订立合同是债权行为，它以当事人之间设立特定的债权债务关系为目的，而履行合同则是物权行为，它以物权的创设、转移、变更或消灭为目的，债权行为是物权行为的发生依据，物权行为是债权行为的履行结果。订立合同是债权行为。商品买卖合同一经依法订立，当事人之间即产生了特定的债权债务关系，债权行为即告完成。该债权行为在当事人之间设立的一方交付标的物，一方支付价金的债权债务即受法律保护，具有强制性的法律约束力，非依法律规定或当事人的重新合意，不得单方变更和解除，否则，应承担违约的民事责任。其次，履行合同是物权行为，它以物权本身的变动作为直接内容和法律后果的法律行为，它通常表现为标的物的交付和价金的支付。动产自交付之时起转移所有权，作为不动产的房屋，其交付有事实上的交付与法律上的交付之分，前者指卖方标的物交给买方使用和管理，它只发生使用权转移的效力，后者指进行产权过户登记，它发生所有权转移的效力。因此，房屋产权变更登记只是要式物权行为中的“要式”而不是合同成立中的“要式”。

　　二、房屋产权公示公信的作用

　　由于房地产是一种基本生产、生活资料，其权属是否稳定，流转是否安全，对社会秩序和经济生活具有重大影响。房地产属于物权，具有排他性。为防止人对物的争夺，对他人财产的侵犯。现代各国物权立法都实行物权公示公信原则。我国采取交付为物权变动要件的同时，也允许例外，在物权公示立法上属于以成立要件主义为原则，而以对抗要件主义为例外的折衷主义。不动产物权登记，是指不动产行政管理机关根据申请人的申请或依职权将不动产物权设立、变更、消失等情况依法记载于其专门设置的登记簿上。不动产物权登记是一种行政行为，它所体现的是国家行政权力对不动产物权关系的合理干预。干预的目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。物权公示公信其意义在于通过登记的形式把房地产的存在、内容、物权所有者以及物权变更的过程记载下来，并向整个社会公示出来，以便预防和减少纠纷，便于国家进行监督和管理，也有利于当事人安全、慎重、平稳地进行交易，一旦发生纠纷，也有案可查，有据可考，处理起来也更为方便和公正。世界各国将不动产买卖合同的履行作为要式物权行为。我们如果以此把法律解释为当事人双方签订不动产转让合同后，已支付定金，支付价款，甚至已开始使用和管理了房屋，只因没有办理产权变更登记手续，他们之间的合同就“尚未成立”或“没有生效”，因而他们之间的债权债务不受法律保护。这样容易导致当事人只要有利就图，就随意立即甚至连续撕毁合同而不承担任何违约责任，对方因订立和履行合同所受的损失亦无权要求赔偿，结果反而支持和鼓励违约方，打击和制裁了守约方，最终导致交易和市场的混乱，从而影响了社会秩序和经济生活的稳定。同时也让某些人钻法律空子，把国家对不动产交易的监督管理和特殊保护变成任意违约，转嫁风险，甚至坑蒙拐骗的法律依据。这无疑与不动产所有权的转移须进行登记公示的立法初衷相违背，同时也有悖于我国民法的诚实信用原则。



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海南房产咨询师