个人住房担保贷款

个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还借款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。

一、个人申请额度
国家规定个人申请额[1]度最高不超过5万元，各地区对申请小额担保贷款额度有不同规定，许多地区额度还高于5万元。合伙经营贷款额度更大。贷款担保的期限一般不超过2年，可展期一年。

二、申请材料
1.房产证
2.权利人及配偶的身份证 　
　3.权利人及配偶的户口本 　
　4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明) 　
　5.收入证明 　
　6.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证 　
　7.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单 　
　8.为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)

三、个人住房担保贷款的适用范围
　根据《试行办法》第三条、第三十四条和第三十五条之规定，个人住房担保贷款的适用范围是：
　(一)该办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行；
　(二)该办法暂在国家安居工程试点城市进行，非试点城市暂不实行；
　(三)该办法只适用国家安居工程试点城市居民购买住房公积金建造的自用普通住房，不适用城镇居民修房、自建房或购买豪华住房。
　关于住房公积金制度问题。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)，以及国务院住房制度改革领导小组、财政部、中国人民银行联合发布的《建立住房公积金制度的暂行规定》，住房公积金的交纳具有强制性和互助性，即遵行“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则。也就是说，住房公积金在职工工作的年限内，由职工本人及其所在单位，分别依照职工工资收入的一定比例逐月交存，全部存入职工个人住房公积金帐户的专用资金。这项专门资金，在交存期内，职工个人可依法用于购买、建造、维修住房，也可以按规定用以交纳房租。但住房公积金本息的结余，要到职工离休、退休时，才能一次结算支取。有关详细要求，可参见《建立住房公积金制度的暂行规定》。
四、个人住房担保贷款的对象
　根据《试行办法》第四条之规定，银行发放个人住房担保贷款的对象，应当是具有完全民事行为能力的自然人。这就是说，贷款人应当是年满十八周岁以上，具有正常人之思维判断能力和自我保护能力的成年人。
　应当注意的是，该《试用办法》所规定的贷款对象，并不是所有具有完全民事行为能力及可以独立进行民事活动的个人，而是仅限于实施安居工程试点城市中的具有完全民事行为能力之成年自然人，这点，应当注意把握。
五、个人住房担保贷款的条件
　根据《试行办法》第四条之规定，贷款对象(借款人)应当具备以下六个条件：
　(一)具有城镇常住户口或有效居留身份；
　(二)具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
　(三)具有购买住房的合同或协议；
　(四)在商业银行和住房储蓄银行开立储蓄存款户或交纳住房公积金存款的；存款余额占购买住房所需金额的比例不得低于30％，并以此作为购房首期付款；
　(五)有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
　(六)贷款银行规定的其他条件。

六、个人住房担保贷款的程序
(一)贷款申请
　个人住房担保贷款的对象，符合《试行办法》规定条件的，借款人均可向有关银行提出贷款申请，认真填写《个人住房担保借款申请表》，并须向银行提供以下资料：
　1．借款人的居民身份证、户口簿和其它有效居留证件；
　2．有关借款人家庭稳定经济收入的证明；
　3．符合规定的购买住房合同意向书、协议书或其他批准文件；
　4．抵押物或音质物清单、权属证明、估价证明，以及保证人同意保证的书面意见和保证人的资信证明；
　5．使用住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；
　6．贷款银行要求提供的其他文件或资料。
(二)贷款审查
　根据《试行办法》第六条之规定，贷款银行自收到贷款申请及符合要求的各种资料之日起，应在3个月的时间内，向申请人做出正式答复。
　贷款银行在发放贷款前，要认真进行审查，审查贷款申请人提供的证明文件、资料以及这些文件、资料的真实性与合法性；认真核实抵押物、质物及保证人的有关情况等，然后，再根据贷款管理规定，由审批人员依照权限进行审批。
(三)订立担保贷款合同
　一般来讲，贷款银行都制作有格式的担保借款合同提交与借款人签订。个人住房担保借款合同的内容，应当包括双方约定借款种类、借款用途，借款金额、借款利率、借款期限，还款方式、借贷双方的权利、义务，违约责任、解决纠纷的途径及双方认为需要约定的其他事项。
　需要注意的是，其中保证贷款应当由贷款银行(债权人)与保证人订立保证合同，或者由保证人在借款合同上载明同贷款银行达成一致的条款，并加盖保证人印章；如属抵押或质押贷款，则应当由贷款银行与抵押人或质押人订立抵押或质押合同，依法必须办理抵押或质押登汜的，应当向有关登记机关办理登记手续。
(四)贷款发放
　依照《试行办法》的规定，贷款银行向申请人发放住房贷款的数额，不得高于房地产评估机构评估的住房价值。
　申请使用住房公积金贷款购买普通住房的，于借款申请批准之后，依照借款合同约定的时间，由贷款银行用转帐方式将资金划转至售房单位在银行开立的帐户。依照规定，住房公积金贷款额度最高不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

七、个人住房担保贷款的利率
　个人住房担保贷款的利率有两种：
　(1)凡是缴纳住房公积金的城镇居民，可首先申请一部分用住房公积金发放的低息贷款。用住房公积金发放的贷款，无论期限长短，其利率不分档次。用当年的住房公积金发放的贷款，贷款利率在活期存款利率基础上加2个百分点；使用上年结转的住房公积金发放贷款，贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加2个百分点执行。
　(2)用商业银行信贷资金发放的个人住房担保贷款，利率在同档次固定资产贷款利率基础上，下浮一个档次执行。期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率；期限为5年以上至10年的，执行5年期固定资产贷款利率；期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率基础上适当上浮，但上浮幅度不得超过5％。
八、还款方式
还款方式是指借款人偿还贷款本金和利息的方式，利息根据借款人剩余本金的多少计算得出。不同的还款方式决定本金归还速度的快慢，由此导致支付利息总额的不同。等额本息还款法本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变；等额本金还款法本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。二者相比，在贷款期限、金额和利率相同的情况下，在还款初期，等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息。但按照整个还款期计算，等额本金还款方式会节省贷款利息的支出。
总体来讲，等额本金还款方式适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。