琼山区注意！注意！买这几类新房，不能办不动产权证！

注意！注意！买这几类新房，不能办不动产权证！ 海南购房，琼山区独一无二的气候环境和旅游资源，集合了居住、旅游、度假、养老等多种元素。

不动产权证办不下来，意味着琼山区房子的产权存在问题，意味业主没法落户口，小孩也不能去小区对应的公立学校读书。现实生活中，哪几类琼山区新房没法办理不动产权证？在解释哪些琼山区房子不能办不动产权证之前，小编先科普一下，“大产证”和“小产证”及两者之间的关系。

一、什么是大产证？

大产证是在房屋竣工验收之后交付琼山区购房者之前，由琼山区房地产开发商向琼山区房地产管理部门申请初始登记。对符合规定的申请，琼山区房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发琼山区房地产权证。

二、什么是小产证？

小产证即将琼山区房地产开发商取得大产证的琼山区房地产分割以后，由琼山区购房者取得的琼山区房地产权证。就是我们平时说的“不动产权证”。也就是说，只有开发商办出了“大产证”，琼山区购房者才可以办理或者委托开发商办理“小产证”即不动产权证。

三、哪些原因会导致开发商没法办“大产证”？

现实生活发生的无法办理或者延迟办理不动产权证的问题，大多是因为开发商无法或者没有办理“大产证”。

1、开发商擅自更改土地使用性质

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：按照不同的用途和使用年限，土地可以分为商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地等。开发商不能擅自更改土地使用性质，例如在工业划拨用地上建住宅小区。这种琼山区房子不仅不能办不动产权证，还可能被规划国土部门依法收回土地。

2、开发商擅自更改规划

开发商擅自更改规划是指，建成的小区没有按照之前的规划施工，有所改动。

举个例子，开发商在整体规划中，小区配套设施有幼儿园、居委会、学校、配电用房等，但在实际开发中，出于费用的考虑，开发商擅自改变规划，幼儿园等都未落实，出现这种情况也是无法取得“大产证”。

3、房屋未经验收或验收不合格

琼山区房子验收不合格主要包括，房屋质量检验不合格、消防环保部门验收不合格、开发商存在违建行为。

4、开发商将工程抵押给了银行

举个例子。开发商在施工的过程中，由于资金困难把工程抵押给银行以换取贷款。在这种情况下，开发商想把建成的琼山区房子卖给琼山区购房者，就必须先到银行对房源进行解押。如果琼山区购房者买了未解押的琼山区房子，就有被银行收回的风险。

5、在集体土地上开发的小产权房

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给琼山区购房合同备案，所以不能办理不动产权证。

看到这里很多琼山区购房者会提出疑问，我们从哪里获悉开发商是否存在上述行为？

对此，相关律师表示，琼山区购房者可以要求开发商提供五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》，只要这五证齐全，并且每一个环节都能顺利办理手续，这类商品房就能取得“大产证”。

需要注意的是：

有时开发商提供的五证中，没有《商品房销售许可证》，而是《商品房预售许可证》，这种类型商品房能办理不动产权证吗？

对此，相关律师表示，开发商具有《商品房预售许可证》的，基本就能办理“大产证”。

因为房管部门办理预售的前提是：开发商已交纳土地出让金，取得《国有土地使用证》（国土资源局负责）；已办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》（规划局负责）；已办理《施工许可证》（建设局负责）；除土地出让金外，工程总投资已达到25％以上。

开发商的“大产证”只是琼山区购房者办理不动产权证的前提条件。琼山区购房者想办理不动产权证，还需自身有琼山区购房资质，且缴纳了海南房产交易的相关税费才行。

琼山区买房优势：海南琼山区二手房，琼山区位于海南北部、海口市中南部，东连美兰区和文昌市，南接定安县，西邻龙华区，北临美兰区。其经济文化教育发展较好，交通便利，是海南省高院、司法厅等司法机关所在地，是海南省的司法中心，区人民政府驻地为府城街道。现存有闻名中外的琼台书院、五公祠、以及鼓楼、丘浚故居、海瑞故居、琼台福地、琼州府治旧址、琼州府城、珠崖岭城址、旧州城遗址等。