杨红旭：房地产市场改善 房地产板块轮动

回顾我国房地产市场发展史，以前几乎未曾出现过区域房地产市场的板块轮动，基本特征是多数区域同步变化，同涨同跌。1992年至1993年，海南、北海等南方少数地区曾出现楼市爆热，但当时全国房地产市场化程度低，多数地区仍处于福利分房时代。真正全面的住宅商品房、市场化，始于1998年房改。

其后，从区域差异来看，各地房地产发展速度和市场发育程度，存在着东中西部、一二三四线城市的梯度差别，这与各地经济和社会发展程度有关。

房改之后的十几年当中，全国楼市“铁板一块”时候较多。比较典型的几个年份是2005上半年、2007年、2009下半年、2010年，全国普遍较热;2008年、2011年、2014年，全国普遍较冷。

而2015年以来，罕见地出现了板块轮动现象。具体表现为：一线城市先热，以沪深为典型，去年二季度即启动;二线后热，以南京、苏州、合肥、厦门为典型，去年下半年至今年一季度表现显著，而原来偏弱的二线如天津和杭州也在去年四季度开始上涨;三线也慢慢复苏，70城中房价止跌的三线城市快速增多。

这种情形，过去不能说完全没出现过，但有区别的是：今年3月下旬沪深调控升级之后，市场开始降温，北京虽然没出严厉的新政，也有所降温，但二三线城市继续升温。

从另一个角度看，一线城市内部的轮动表现出史无前例的典型性：去年二季度深圳房价起飞，三季度上海房价发力，四季度北京加速上涨，今年一季度广州最后跟进。

还有，三大都市区周边楼市的轮动色彩也远超过去。比如，深圳楼市火爆之后，东莞接着大涨，甚至扩散至中山与惠州;北京通州房价高涨之后，燕郊房价也急涨，香河、大厂也跟着大涨;上海周边的昆山，房价四五年不涨，上海限购升级后，反而加速上涨。