二手房交易“阴阳合同”风险多

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二手房交易“阴阳合同”风险多

省城崔小姐欲通过中介购买一处二手房，在基本谈妥价格后，她和卖主却对交易中的上万元税费负担问题难以达成一致，最后中介建议双方在合同上降低房屋总价，将一部分价款以“装修费”的名义另行约定，以达到减少税负目的。崔小姐有些犹豫：一方面觉得有风险，另一方面又觉得省下几千元的费用很划算。
　　记者采访了解到，近一两年来，为抑制炒房，国家在二手房交易中收取的税费节节攀高，作为对策，利用签订“阴阳合同”来逃税避税的做法非常普遍。省城一位地产经纪公司经理介绍，他们经手的二手房交易中，签订“阴阳合同”的占到半数以上。这些合同主要是在交易价格上做文章，常用的名目有“装修补偿费”、“户口迁移费”、“搬迁费”等。
　　我省非普通二手住宅（主要以144平米为界，以下为普通住宅）在交易环节所课税负接近交易价格的10%，包括营业税(卖方缴纳，税率为5.55%，转让 5年以上住房可免征)、契税(税率3%，买方缴纳，普通住宅减半)、印花税、手续费等。一套总价50万元的非普通住宅，如果在5年内转让其税费即可高达 4.5万元，如果合同总价降低10万元，即可节省税费9000元左右。而在房产管理部门进行登记备案时，除非交易价格明显偏离市场平均价格，有关部门才会考虑重新评估房产价值。
　　另外，签订“假赠与、真交易”合同的也比较多。刚刚在中介帮助下通过“赠与”手续获得一处房产的小刘告诉记者，借此可完全避掉营业税。按照有关规定，将来他如卖出该房产，须交20%的个人所得税；但小刘认为，买房子是为了自住，将来若要脱手，同样可以通过“赠与”方式转让。
　　对此，山东泉兴律师事务所訾律师提醒，“阴阳合同”有逃税嫌疑，与现行法律法规相抵触，因而不受法律保护，如果双方中任何一方出现反悔，都可能引发纠纷。而且逃税行为一旦被举报或查出，买卖双方都将受到处罚。
　　全国政协委员、山东经济学院房产研究所所长郭松海教授认为，逃税现象说明目前税收监管存在一定漏洞，也反映了目前我国的房地产税收体系存在的一些问题：房地产交易环节的税收偏重，保有环节的税收过轻，交易环节的税收转化为交易的成本，往往加剧了买房者的负担，同时制约了二手房的合理流动。应考虑通过征收物业税、不动产闲置税等，降低普通商品住房买卖、租赁中的税收负担，达到调节财富分配、促进房地产业健康发展的目的。


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