海南房地产税对接住宅70年续期，到底怎么走？

         中共中央、国务院前不久发布的《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（下称《意见》），让已经平静了一段时间的“住宅用地70年大限”议题，重新回到公众视野。

  《意见》是一份纲领性文件，具体技术细节仍待有关部门完善。攸克君认为，正在稳步推进中的房地产税立法工作，十分适合作为解决“住宅用地70年大限”问题的抓手——两者直接作用的客体高度重合，都是房屋、土地；两者所连结的客体也高度重合，都是土地使用权租金、地方政府财政收入等。

  从税收理论和法律的角度而言，在很多领域，税收是对公民财产权的一种确认。当前“住宅用地70年大限”必须解决的利益核心即在于，一旦明确是“免费、无偿”自动续期，地方政府将失去一个重要的收入来源。

  开征房地产税需要面对的问题，是硬币的另一面。质疑之一是，购房者在购房时已经一次性缴纳了70年的土地出让金，房屋所有权人在已经支付租金的情况下，又要增加新的税负（房地产税），并不合理。

  此时，我们可以发现，两个问题面对的利益障碍是相同的，即地方政府的土地收入。如果将立法征收房地产税与解决住宅用地70年大限结合起来，统筹推进，房地产税足以解决住宅用地70年届满续期的问题。这需要分以下几步走：

  第一步，设立过渡期，在此期间，从制度层面，房地产税和土地出让金并行。实际操作层面，设计折抵缴纳额——将居民购房时一次性缴纳的70年租金，平摊到每年。同时，根据届时征收房地产税的税率形成房地产税应缴额。

  在此基础上，如果土地出让金形成的折抵缴纳额，高于届时房地产税的应缴额，那么居民将不必实际缴纳房地产税，而视同已缴纳房地产税。如果折抵缴纳额低于届时房地产税的应缴税额，则需补齐差额部分，而后视为完税。

  需要说明的是，从国际经验上看，房地产税（物业税）征收采用的都是动态税率，即每隔一个特定的时间单位，对不同区域的土地价值、价格进行重新评估，从而形成房地产税的应缴税率，以及应缴税额。这个应缴税额与已经缴纳的土地出让金（租金），会产生或正或负的差值。

  在住房及其土地使用权的持有环节课税，同时，明确住宅建设用地期满后无偿续期，既解决了地方财政收入这一利益阻隔，又以税收的形式确定了住宅建设用地的财产权，同时，还化解了房地产税与土地出让金部分重复征收的质疑，一举多得。

  第二步，折抵实缴房地产税的方式，到住宅70年大限到期时中止。此时，政府对到期住宅土地使用权无偿续期，住宅土地使用权持有人按照当期房地产税税率形成的应缴税额全额缴纳房地产税。

  同时，政府届时出台相关法律规定，对于无偿续期的年限进行明确。

  第三步，对于新出让的住宅建设用地，仍一次性收取70年土地出让金，同时，仍按照过渡期间的方式，并行征收房地产税——将70年土地出让金均摊到每年，比照届时的房地产税应缴税额，折抵额超过房地产税应缴税额的，不再实际缴纳房地产税，而是视同缴纳；折抵额超过房地产税应缴税额的，须缴纳差额部分。

  当这些房屋届满使用权期限时，再度终止折抵税率，无偿续期，而后房屋所有者全额缴纳房地产税。

  诸君看出来了，这并非一刀切式的解决方案。按上述方面，困扰各方的核心利益问题，即有偿还是无偿续期的焦点被绕过，地方政府通过房地产税的方式获得了稳定的财政收入；房屋所有权人，以缴税的方式，确认了房屋、土地使用权的持久财产权，从而解开“住宅用地70年大限”的利益死结。

  当然，这只是攸克君的一家之言或者说建议，并非基于任何的政策信息。毫无疑问，解决房地产税征收与住宅70年大限的问题，都更加需要智慧和技巧，统筹设计各项法律制度与政策（顶层设计），从而最终解决实际操作的技术层面问题。