海南控制房价,海口和三亚离限购不远了

2月28日上午10点，海南省住建厅召集了42家房地产开发商和28家中介开了个会。我关注的结果有几点：

1、严查开发商捂盘行为，对问题严重的取消经营资格，追究相关人员的责任;

2、没有预售证的，不准搞认筹、预售等等;

3、不得随意涨价，超过5%以上的，最高处罚是暂停网签、停发预售证。

实际上，在2月份我连续写过几篇相关的文章，提醒投资者注意政策性风险，并且在2月25日发布的《三亚的房产市场那么火爆，现在还能买吗》一文中预测过，可能会跟当年的香河一样出台限制价格的方式来引导资金流向周边城市，没看到的可以关注我的微信公众号：房产教授，在历史文章中查看。

对于去库存的措施，我也曾经在多篇文章中指出，去库存是一个大的政策，手段是限制一二线城市，将资金引向三四线城市;限制热点城市，将资金引向周边城市。最终的目的是实现大部分城市的库存量降到合理、安全的标准上，最终还是要回归到“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本原则。

昨天跟被人称为“中国房产投资第一人”的张羽冲老师一起考察了崖州湾片区和洛克港湾项目，下午共同参加了三亚广播电台的三亚之声栏目的高端访谈直播，期间张老师解释了“炒房”和房产投资的区别：炒房是只看眼前房价是否上涨，最大的特点就是盲目追热、追高;房产投资则是看房子的长远价值，有长期持有价值的房子，才有投资价值，好的房子不需要炒，随着各项配套的齐全，人口的涌入，其价值自然就被发现了，价格自然就涨上去了。张老师还表示，一个好的房子，需要提前几年发现价值，提前买入，否则等到大家都认可了，价格早就涨起来了。这跟教授的“投资房产就是投资整个片区的未来趋势”的观点是一样的。

现在海南存在的问题有两个：一是新房房价上涨完全由开发商主导，二手房市场价格完全因一手房带动所致;二是不论是否有投资价值的房子都启动涨价模式，每个项目都坚称自己房源紧张。而导致这种情况的原因，主要有以下两点。

一、部分开发商随意调价，违背去库存的目的。

根据销售人员的微信群、朋友圈等发布的情况来看，部分楼盘在2月一个月内连续上涨两三次，而且涨幅巨大，有楼盘一次上涨的幅度高达20%以上。

去库存政策的目的是在房价平稳的情况下，把房子库存降下来，而不是让开发商趁机涨价，这显然违背了去库存的初衷。

二、部分开发商捂盘惜售，人为制造房源紧张现象。

由于雾霾天气加上内地降温等因素，海南的区域价值被越来越多人所认同，导致来海南买房置业的人也越来越多，市场需求的加大自然就造成高价值的楼盘房源紧张。

而有些楼盘则趁着市场回暖，私自控制房源，捂盘惜售，造成房源紧张的假象，借机涨价，不明真相的买房者为了抢房忽略了价值因素，购买了价格远大于价值的房子。

本次严打，一方面限制了房价的随意上涨，另一方面又将部分被开发商隐藏的房子挖掘出来，减缓紧张气氛。这样以来，房价上涨的速度就会迅速稳定，购房者也会快速冷静下来，由感性追热，慢慢转为理性投资、价值投资，降低了投机性泡沫风险。

本次严打，并没有专门针对海口、三亚、陵水这些热门城市，说明热门城市中去化任务还没有达到预期，需要以平稳、健康的方式继续去化的脚步。限制价格、严查捂盘之后，房价稳定下来，会加速去化的进程。下一步，或许会有专门针对热点城市的政策(如限购)，将资金引导到其它县市，既让人了解到其它县市的功能价值，也能在此基础上实现全岛健康去化的目的。

所以这里的建议是，不要有过高的预期，理性投资、价值投资才会获得更稳定的回报。