楼市调控会对未来楼市消费行为产生巨大影响

楼市调控不断收紧，同时国家提出要建立调控长效机制，可以预见未来楼市将会步入新常态。在这种情况下，住房消费行为将会因此而发生变化，比如可以选择租房、注重“房票”价值等等。



文/本刊记者 甄爱军

调控影响消费行为

楼市调控会对未来楼市消费行为产生巨大影响。

刚刚过去的3月，成为史上调控最严的月份。根据易居研究院统计，有超过40多个城市在3月份出台政策。同时，楼市调控力度越来越强，不少城市数度出台政策以收紧调控。如自今年3月17日以来，在短短半个月时间里，广州(楼盘)已连续出台了5次楼市调控政策，甚至在3月30日这天，广州在一日内连出两条重磅调控政策，主要在加强住房限购、加强差别化住房信贷等多个方面收紧调控力度。此外，杭州(楼盘)、天津(楼盘)、南京(楼盘)、南昌(楼盘)、海口等城市，也都数次出台政策，以完善调控。

除了一线和热点城市之外，部分出现上涨压力的三四线城市也被纳入调控范围。如分布在三大都市群内的城市包括保定(楼盘)、涿州、镇江(楼盘)、嘉善、中山(楼盘)等，以及各个省的第二大城市如赣州(楼盘)、三亚(楼盘)等，也都出台政策进行调控。

楼市调控势必会改变住宅消费行为。比如这一轮调控政策中，最为常见的措施是限购，这使得无论本地人还是外地人，“房票”都成为购房者必须关注的一个重要因素。此外，限贷政策从严，也让购买多套房的难度大大增加，从而让购房者对于购房次数的把握，也需认真对待。

从另外一个角度来看，国家提出要建立调控长效机制，可以预见未来楼市将会步入新常态。当然，调控的本意是控制房价非理性上涨，让住宅回归居住属性。因此在房价上涨压力过大时，必然会采取一些严厉的手段，来改变市场预期，以压住楼市“虚火”。

哪些方面会被改变

楼市进入新常态，住宅消费方式也会发生变化。针对政策所发挥出来的效应，以及政策引导的方向，我们认为在对于房价的认识、消费模式等多个方面，都将会产生影响。

“居住属性”被重新关注

自2013年以来，我国楼市经历了长达14年的“大牛市”，房价涨多跌少，因此给人造成房价只涨不跌的预期。许多人因为一度看空房价而受到市场的教训，从而转变为坚定看多;再加上市场过于注重房产的投资属性，导致大量投机、投资性需求涌入市场，导致房价持续上涨，进而造就了只涨不跌的神话。

但这种情况即将被改变。中央对于住房定位非常清晰，即房子是用来住的，而不是用来炒的，同时提醒购房者“要准确把握住房的居住属性”。这表明，购房者不能过于看重住宅的投资属性，而忽略了它原本的居住属性，这实际上是本末倒置。

其中的道理非常简单，如果过于注重住房的投资属性，结果将是无限放大楼市泡沫，但一旦投资回报下降或者支付能力下降，将会给房地产市场带来灾难性的后果。我们也看到，当房价处于上涨阶段，很多投机者借助杠杆放大投资，这其实是一种非常危险的信号。所以，调控的一个重要作用就是抑制投机、投资性需求，让投机远离市场，从而抑制房价出现非理性上涨。所以对于购房者来说，在考虑买房之前，应该更多地从自身需求出发，而不应该过于关心买房是否能赚钱。

区别对待梯度消费

楼市发展到现阶段，加上政策对购房资格的限制，使得购房者要区别对待住房梯度消费理念。所谓住房梯度消费，是指根据消费者自身的年龄、收入来确定自己的住房消费层次，满足自身的住房需求。简单来说，就是年轻时买小房过渡，等待条件成熟之后再换大房以改善居住条件。但是，由于限购、限贷措施的实施，购房资格也变得非常重要。所以在买房时，应该根据自身需求作出合理的决策。比如选择面积较为适中、房型灵活多变的物业，比地段更为重要，这是因为综合考虑购房、贷款等资格，部分人可能就只能买一次房。

注重“房票”价值

调控收紧之后，有不少人尴尬地发现，自己失去了“房票”，使得购房时间不得不延后。

目前各地都加大了对购房资格的审核力度，从而控制炒作行为。如杭州出台政策，外地人购房的社保年限增加，自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上，这使得外地人买房的难度加大。同时，大多数城市都限制购买第三套住房，对于拥有两套住房的家庭来说，已经失去了购房资格。

这样的变化，要求购房者关注自身购房资格，不要轻易浪费。比如对于外地人来说，如果在某个城市打拼，一定要按照政策规定缴纳个人所得税或社会保险，不要因为自身的疏忽，而影响到将来购房。

居者只需有其屋

居者只需要有其屋即可，不一定非要拥有产权。

按照一般的住房观念，有房住肯定意味着有产权。但问题在于，人们往往过于注重是否拥有产权，其实住房并不是生活的全部，只要有房住，即使没有产权，也完全可以过上有品质的生活。此外，租房也有它的好处，一是不必支付巨额购房资金，免除“房奴之苦”;二来多余的资金可以用于储蓄和其他投资理财获取额外收入，可以用于改善生活。同时，国家也在大力发展住宅租赁市场，在增加市场供应的同时，也在规范租赁服务，相信未来通过租房也能过上幸福生活。

商住房不是选择

限购措施趋紧的情况下，商改住项目因为商业而一度成为市场追捧热点，尤其是一些不具备购房资格的外地人竞相购买这类产品，同时也有开发商违规改造迎合市场需求，从而导致这类产品价格出现非理性上涨态势。但调控改变了这种局面，商住房不能作为住房替代品。

目前，不少城市都加大了对商住房的限制。各地都对“商住房”进行限购，明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税两个条件。由此看来，商住房作为住宅替代品的想法已经过时。同时，购买这类产品生活成本较高，另外因为不能落户，还会对子女教育产生影响。