楼市观察：成交缩量怎么看？

楼市观察

“今年55城已出台调控政策超160次”“部分城市住房贷款利率上浮”“成交缩量”，这些描述近期频频出现。近两个月以来楼市降温的信号似乎越来越明显，看空房价的论调也越来越多。



5月18日，国家统计局发布了房价数据。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2至1.1个百分点之间。70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落。

值得注意的是，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，4月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥了作用。

近期，据社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2017）》显示，伴随热点城市房地产调控政策的实施，从去年10月以来房价涨幅已经出现收窄。预计2017年70大中城市新建住宅价格涨幅回落，热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大，全国房地产市场的商品房均价会由2016年增长10%，下降到2017年上升不到1%。

涨幅收窄并不等于房价已经开始下降，这是常识。要摸清房价的走势，最关键的一点是要先明确楼市成交量的情况。事实上，对房价影响因素之一，就是成交量，成交量代表楼市的热度，房价往往是对成交量的一个相对“滞后”的反应。

从成交来看，目前，“成交缩量”是主流的观点。不过，应该注意到的是，数据统计显示，4月末，全国商品房待售面积67469万平方米，比3月末减少1341万平方米。其中，住宅待售面积减少1300万平方米，办公楼待售面积减少32万平方米，商业营业用房待售面积减少5万平方米。研究院智库中心研究总监严跃进认为，“住宅待售面积的下滑幅度是比较大的，充分说明了当前楼市去库存的战略依然是在执行中。”

一线和二线热点城市并不是去库存的重点。而“成交缩量”的市场直观反应基本来自于热点城市。但实际上，部分大城市执行了摇号买房；热点城市限购之余还限售，这些都对成交量数据产生了影响。热点城市从供应端掐紧了楼市成交量，但需求仍然存在。在严跃进看来，市场成交量低是一个假象，如果供应端增加供应，后续交易端也会有上升的可能。类似的数据在商品房的待售面积上也得到了体现。