一线城市继续严控“商改住”

继北京之后，广州、上海、深圳等热点城市陆续出台了针对商办市场的楼市调控措施。至此，全国一线城市均明确商办项目不得挂钩居住属性，且部分城市还探索在建筑、设计方面的管制方式，力图从产品开发一端，降低商办项目转向居住用途的可能。



严控商办类项目改居住用途

3月26日，北京住建委发文调控商办市场，“商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途”的新规定，彻底改变了商办市场。北京上述政策，既阻断了个人购买也未建、在建、在售商办项目的渠道，同时为个人购买二手商办房屋也设置了高门槛。

3月30日，广州“3·30”楼市新政提出加强商办类房地产项目管理，“房地产开发企业销售商办类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位”。

4月21日，上海要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。5月份，上海出台新规，停止审批公寓式办公项目，并同时加强商业办公用地的控详规划管理，加强业态引导和管控；在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目。

深圳也于5月12日发文限制商办转性，未来5年，商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。“新政出台后，此类设施将更多地服务于办公需求，即不太可能服务于居住的需求。”研究院智库中心研究总监严跃进分析称，这对后续深圳商办项目有利空效应。

至此，北京、上海、广州、深圳四大一线城市都落地了针对商办项目的调控政策。综合多地商办调控的政策来看，不得擅自改变为居住用途，成为基本原则。对房地产开发企业违反规划将商办类房地产项目改为居住用途的，均采取“一经查实、严肃处理”的坚决态度。

更多热点城市有望跟进

四大一线城市在针对商办项目的调控力度上存在差异。除北京外，其他城市并未明确对个人商贷购买商办项目作出限制。深圳则侧重于供给端的产品设计管控。

对于开发企业新报建商办类项目的最小分割单元，北京严格规定为不得低于500平方米，广州较为宽松的限定在不得低于300平方米，深圳仅要求部分比例；转让方面，北京和广州规定已购买的商办物业可转让给法人单位、个人，但广州给转让设置了“附加条件”，即个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

一线城市向来是全国楼市的风向标。在商办项目调控方面，会不会有更多的热点城市继续跟进？“还有城市正在酝酿、或者开始掀起新一轮封堵‘商改住’‘办改住’的政策潮。”中原地产分析师张大伟预计，此前，因住宅限购而购买商办项目的投资需求，或面临巨大风险。

也有业内人士认为，未来，一些热点城市会积极跟进商办项目限购，虽然管控强度不会等同于北京，但有一点可以确定，“即商办项目不再与居住属性挂钩”；政策力度上，以北京为代表的直接限制销售或不许销售的举措是最严厉的，管控效果最明显；但后续的主流模式，可能是要对供应端进行规范，积极管制产品设计。