万科170亿拿地自持做房东 如何破解盈利难题

6月6日，万科以25.3亿元最高限价、100%最大自持面积以及70年最大自持年限斩获佛山桂城宅地，折合楼面价约1.53万元/平方米。

记者不完全统计，万科已在北京、广州和佛山三地拥有5宗自持地块，共计斥资约170亿元。

随着自持物业的不断增加，业内对于万科颇有质疑，但万科方面却回应：“有风险，我们也会去努力争取。”在刚结束的5月销售情况电话会议中，董秘朱旭谈及拿地策略时表示：“万科在土地市场较热且房价涨幅非常缓慢的情况下，投资拿地非常谨慎。”

记者尝试从万科方面了解其对自持物业的规划及运营策略，然而截至发稿，万科方面并未有明确回应。

170亿拿地自持

据了解，6月5日佛山出让的桂城地块起拍楼面价历史最高，达到9483元/平方米，并首次采用“限地价+先竞自持面积后竞自持年限”的竞拍模式。当日共吸引了包括万科、五矿、锦荟、越秀、世茂等16家房企到场参与。最终，该地块被万科收入囊中，按照规则，第一个报自持70年的竞买人即可获得该地块。

拿地自持，对于万科而言并非首次。早在2016年12月万科在北京就以109亿元的价格拿下2宗全自持地块，进入2017年，万科又以36亿元的总价拿下广州白云、黄埔两宗自持面积均超50%的住宅用地。至此，万科近半年内已新增5块自持地块，共斥资约170亿元。

对此，张宏伟认为：“这样的条件具有很强的排他性，对于大型房企获取优质地块具备一定优势。对于万科而言，可以通过发展长租公寓品牌‘泊寓’获得租金收益。”

在地产专家刘忠岭看来，“以佛山地块为例，佛山在珠三角城市圈内占据重要位置，广佛同城还在逐步推进，存在广佛同城一体化预期，建设公寓出租对开发商来说很可能比非自持地块更赚钱。”

对于长租公寓的发展规划，在6月5日的电话会议中，万科方面曾表示，公司过去在广州、厦门开业的长租公寓较多，但从保有资源看，深圳等城市也在快速增加，2016年底公司获取的资源已经超过5万间，2017年预计进一步增加至10万间。政策支持长租公寓发展，公司也会投入更多资源。

推行众筹共建模式？

事实上，早在2016年12月万科拿下北京2宗自持地块时，就有报道指出万科将采取众筹共建的模式开发自持地块。即万科通过筛选、磋商后选取几家众筹企业，在自持产权不发生分割的前提下，每个企业在众筹计划中对应一栋楼或一个完整建筑单元。

与此同时，参与众筹的企业向万科支付相应的众筹费用，包括众筹项目的运营费用，在项目开发建成后，参与众筹的企业员工可租赁住房，并向众筹平台交纳租金，租金再由众筹平台直接返回到相应企业。

2017年3月，市场就传出小米将成为第一个吃螃蟹的人，参与到万科北京自持项目的众筹共建方案中，参与认购的小米员工可选择以市场价一半的价格购房，但无法获得产权和房本，也不能公开在市场上交易，仅能在小米公司内部交易，并不能落户北京。

对于“众筹共建”的模式，刘忠岭认为万科和企业共建可以减少资金投入。“开发阶段将所有权、经营权和使用权进行分离，70年产权仍归万科自持，经营权和使用权进行盘活资金。万科敢拿地自持，说明有备而来，只要这种模式被验证，就有可能被复制。”

新的利润增长点？

尽管万科可能通过引入符合资质的企业伙伴合作共建自持地块，缓解资金压力。但市场上对于其大规模的资金投入，投资回报等也尤为关注，普遍认为“这个账很难算得过来”。

“自持模式消耗的资金量较大，对资本的消耗较大会影响企业的存货周期及资金周转率。”刘忠岭直言。

不过他也表示，上述的众筹建房模式如果运用得当可以缓解万科的资金压力。此外也可以通过房地产金融化手段，如发行房地产投资信托基金（REITs）等方式筹集资金。

而张宏伟则指出，盈利未必难。“项目也可以作为固定资产抵押套现。个人认为不能仅从单个项目看，更多着眼于企业长期发展来看，万科也可以通过将核心城市的几个自持项目同时打包进行资产证券化，进而实现资金的退出。”

据记者了解，越秀地产就曾通过资产证券化实现资金的回笼，其一度将旗下的商业物业卖给越秀房托进行资产证券化处理，不仅在开发后快速实现资金的回笼，同时也继续以股东身份享受商业地产增值的红利，缓解资产重负。

此外，张宏伟还表示：“随着住宅销售利润率持续下降，加上楼市调控，市场处于下行期，企业更需要通过改变运营方式或寻找新的业务增长点予以支撑，不排除后续将有大企业效仿万科的自持模式。”