21博鳌•大咖观点：房地产有3个发展阶段

清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

  在21世纪房地产论坛第17届年会上，清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，房地产行业有3个发展阶段：开发阶段，管理阶段和金融阶段。运营商是探索房地产城市空间资产的运营管理问题，这在现阶段非常重要。

  以下是演讲实录：

  尊敬的各位来宾，大家早上好！很荣幸，有机会来参加今天的论坛活动。在之前，会议主办方给我的一个题目《城市的生长与更新：请叫我运营商》。希望我主要讲城市更新的话题。

  那么，拿到这个话题以后，我一直在想要讲什么。我觉得重点是运营商的概念。房地产行业进入到了新的发展阶段。过去我们一直讲房地产行业，从纵向的看，发展阶段有3个：

  第一个阶段是以开发为主。大家说开发、开发还是开发，尤其是以开发销售、新建、增量的市场为主。世界上，很多的国家，包括我们第一个阶段也是这样的阶段。

  第二个阶段是管理、管理还是管理。空间的开发，已经足够多，但是如何利用好这些空间？这里面不像开发这么简单，我们很熟悉开发的逻辑，但是管理，要合理的管理服务对象，是比较复杂的。同时要利用我们专业的知识和能力，让我们的空间能够不断持续改进，让它始终处在最高、最佳利用的状态。如果它不是在这个状态下，我们就要提出更新改造的方案，让它实现最高最佳的使用。这是我们专业里面非常重要的能力，所以一个是识别，再一个是提出解决的方案，还要去实施，让它实现专业的目标。

  第三个阶段，我们叫金融、金融还是金融。我们过去以住宅为主，我们把住宅过度商业化以后，大家感觉到我们进入到了新的调整阶段。这里非金融的领域，我们生活在城市空间里面，除了住宅里面，更多的空间实际上是资产。资产的话，它肯定是持有的。刚才说的第二阶段是为持有者去管理，持有者持有的方式，是通过自己的资金去持有，也可以是通过债务的融资去持有。这个时候，我们说用各种各样的投 资金融创新工具去很好的持有这个资产，同时保持这个资产一定的流动性，就变成了市场当中非常重要的任务。

  当然了，刚才说的3个阶段，也并不是一个阶段完了才是另外一个阶段，相互之间有重叠。尤其是我们国家经济社会发展的水平，包括房地产发展的阶段，都不一样。可能会是几个阶段同时出现。但是，确实也存在了什么样的阶段是主要的阶段。当前的阶段，进入到了以管理为主的阶段。所以说，我们今天的主题，叫我叫运营商，是探索房地产城市空间资产的运营管理的问题，我觉得这个变得非常的重要。

  从城市更新的话题去看，城市更新不是新的话题，从最早有记录的更新是1805年的英国的城市更新的项目。从那个时候开始，城市更新一直贯穿城市发展的整个过程。我自己的回想，中国的房地产业的发展的起步，是始于城市更新。最早我参与北京1992年的土地基本地价的研究，形成了北京市的基本地价，指导土地出让的活动，全国也是类似的。最早的土地出让的热点在什么地方呢？是在王府井大街等等。包括上海，也都是从繁华的商业区域城市的中心改造开始。

  随着经济社会城市的发展，承载能力的提升，大量的人口进入城市，我们的城市除了在市中心的改造变得不足够了，城市开始外延发展，我们叫城市的扩张，占用农村的集体土地，变成了城市的国有的土地。在这个过程当中，我们又建了大量的城市空间。现在从总量上来看，空间基本均衡，当然也有结构性的短缺和结构性的过剩。

 所以在这个时代，我们又开始把目光转向城市的中心，这种更新也不一定是拆了重建，也有可能是建筑空间的利用。怎么能够让我们的城市得到进一步的发展。如果总结城市中心工作的重点，早期，更多的是土地的再利用，建筑的更新、改造、重建。现在越来越多的把城市中心定位得更多多元，包括社区的再造、生态的修复、经济活力的恢复，包括空间环境、文化环境、视觉环境等等的改造和延续。过去的再开发的模式，也变得了整治改善和把控的模式。

  在城市更新的过程中，我们也可以看到，最早的城市更新是由市场力量推动的，我们可以设想，九几年的时候，很多城市更新的项目是由市场力量的被动，那个时候我们有市场的空间。但是后来的难度越来越大。所以我们城市的更新，过去我们的方式是说，市场发展到一定的程度以后，这个地方的地价提高了，这个地方自然而然就存在更新改造的可能性。但是大家也越来越感觉到，我们的价格已经足够高了，但是很多地方还是不具备更新改造的经济的可能性。

  在这个时候，我们就遇到了城市更新里面非常重要的问题，政府在这里面如何参与、如何创新城市更新的组织模式，包括融资的模式等等一系列问题。城市更新的需求，也跟市场发展的新阶段有关系，新建的投 资，不管是居住，还是商用的房地产的投 资，基本上到了一个瓶颈。我们再往上，只能使过量的供应过分的增加。

  大家刚才看的表，世界上住宅投 资占GDP的比重，什么时候是合理的比例关系呢？是7%—9%，指的是城市城镇化发展最快，住宅需要量最多的阶段。我们过去20多年的时间，长期的保持，最近几年这个比例已经超过了10%。所以，如果再沿用这种外延开发模式，这个市场应该是不再支持的。

  包括我们的土地供给也是。过去我们是外延扩张，现在可能更多的是转向内涵式的发展，充分的利用低效的土地和闲置的土地，然后利用和改造。房地产有一个非常重要的特点，自然寿命周期比较长，能够在一个自然寿命周期里面获得若干个经济寿命周期，每一个经济寿命的周期，都是需要我们的改造投入。

  基于这样的大背景，越来越多城市推出城市更新的发展规划，大家看到深圳的城市的更新的“十三五”规划，广州的规划，越来越多的城市在开始更加多的关注这些问题。城市更新涉及到比较复杂的土地权利整理的问题，所以政府的参与变得非常的重要。

  大家一提到城市更新，就提到日本的土地再生机构，它参与到城市更新的领域，包括这里面讲的4个方面，一个是居住环境，灾害中心、诚信中心和郊外城市的领域，它也不完全是传统概念上的拆了重建土地再开发的模式。它的发展过程，早期也是从公共住宅的开发建设为主，现在慢慢的演变成为现在的更新的机构。

  市场当中很多更新的项目，很多时候是政府的机构和私营部门的合作。城市更新，在这个过程当中，面临的关键的问题，一个是要有规划和计划。另外，它要有好的组织的形式，还要有比较好的融资的模式。再是政府的角色，要让城市更新得以持续，城市的领导的能力和参与是非常的重要的。还有是市场的影响，另外是各种各样的目标利益的协调和统一。比如说我们的经济社会环境，如何把它统一起来，如何把这种更新和扩张模式统筹起来。有很多学者的研究，发现扩张来得比较快，扩张比较快的城市，领导升迁的速度也比较快。我们过去比较注重GDP的模式，但是现在也在调整这个模式。

  行业里面比较关心的一些问题，城市更新过程当中大家关注的问题涉及到刚才提到的一些方面的更细化的问题，时间关系不多讲。不同开发的模式和内容，如何对应融资的方式等等这些都是需要研究的，包括更新当中的内容和技术。各个地方都在总结城市更新，以及一些成功的案例，如何推动这些成功案例的效果去引导城市更新的行为。

  城市和运营服务商的关系，大家越来越关注自己是运营服务企业。这里面的差别，一个是拥有者，一个是资产的管理者，这两种角色，有的时候是合一的。但是有越来越多的趋势，这两个要分离，所以，实际上资产的运营管理和房地产投 资金融的创新工具的使用，是密不可分的。运营服务商更多的是基于房地产的运营和服务。咱们的话题是城市更新，更新过程中会产生很多过刚才说的完全的私营、可以市场化，有的是半市场化，有的是公共体，这里面，我们可以把投 资者单独拿出来，让它持有投 资。我们需要有专业能力和专业水平的资产的运营的管理者，去负责房地产或者是资产的运营管理。

  我们要完成相关的常规性的管理的工作，还要完成战略性的管理的工作。在物业日常运营管理和资产管理以及组合投 资管理3个层次上，很好的去协议组织好。运营商我们如何建立起我们管理的标准？如何建立起和不同层级管理的联通关系？随着市场的发展，还会有进一步的提升空间。

  我就讲这么多，谢谢大家！