海南琼海市购房购买二手房过程中需要注意的5个法律问题！

海南琼海市购房购买二手房过程中需要注意的5个法律问题！，琼海房产，琼海买房，让很多人过上了舒适的生活，但是在办理的过程中也是会有不少烦恼的事情发生的。

琼海房子不同于普通消费品，且涉及金额大，所以在琼海购房时要非常的小心谨慎，特别是初次琼海买房的琼海购房者更是要谨慎，对于琼海买房过程中的相关的法律知识要了解，才能避开琼海购房纠纷。本文整理了购买二手房过程中需要注意的几个法律问题，大家一定要仔细阅读，防止琼海买房被骗。

一、房屋买卖合同因双方买卖的房屋属于政策性住房（经济适用房、两限房、农村宅基地）而被法院确认无效后，是否可以向对方主张损失？

政策性住房属于国家禁止上市交易的房屋，该类房屋买卖合同被确认无效后，琼海买房人可以要求卖房人赔偿部分装修损失和部分房屋价格差价损失，具体金额以双方在签订房屋买卖合同中的过错责任的承担来确认。

二、房屋买卖合同由于存在欺诈、胁迫、显失公平、重大误解的情况而被法院撤销后，是否可以向对方主张损失？

一般来说，房屋买卖合同因存在欺诈、胁迫、显失公平、重大误解的情况而被法院撤销后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

三、由于 限购政策影响，导致房屋买卖合同解除的，是否可以向对方主张损失？

一般来说有以下几种情况：

1、如果琼海买房人不具备琼海购房资格或者有其他限制购琼海买房屋的情形，在合同履行期间届满前琼海买房人依然未取得琼海购房资格，导致合同解除的，卖房人有权要求琼海买房人按照合同约定承担违约责任，具体赔偿数额将根据合同约定及实际损失来确定。

2、如果在合同履行期间，因政策发生变化导致琼海买房人不再具备琼海购房资格，一般情况下不会判决损失赔偿。

3、如果房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方的原因致合同履行超期，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法履行而解除的，守约方可以要求违约方赔偿损失。

四、存在违约情形，但是房屋买卖合同继续履行的，是否可以向对方主张损失？

一般来说有以下几种情况：

1、如琼海买房人存在逾期付款等违约行为，而合同继续履行的，卖房人可以要求琼海买房人按照合同约定承担违约责任，具体赔偿数额将根据合同约定及实际损失来确定。

2、如卖房人存在逾期交房、逾期办理过户手续等违约行为，而合同继续履行的，琼海买房人可以要求卖房人按照合同约定承担违约责任，将根据合同约定及实际损失来确定。

3、如双方在合同履行过程中均存在过错，将根据自身过错程度承担相应责任，具体责任根据合同约定及实际损失来确定。

五、关于逾期迁出户口的违约责任承担

（1）卖房人逾期迁出房屋中的户口，琼海买房人能否起诉要求其将户口迁出？

户口迁移属于公安机关户籍主管范围，不属于法院受理民事案件的范围，所以法院无法直接判决迁出户口。对于琼海买房人要求迁出户口的诉讼请求，法院不予处理。

（2）卖房人逾期迁出房屋中的户口，琼海买房人能否依据合同约定要求卖房人支付违约金？违约金的金额如何确定？

未按照合同约定迁出户口属违约行为，琼海买房人可以起诉要求卖房人支付违约金。如合同中约定的违约金标准过高，法院将综合考察户口未迁出的原因、卖房人的过错因素（例如：逾期迁出户口人员与卖房人的关系、卖房人有无积极处理）、琼海买房人的实际损失情况等因素，根据公平原则，酌情确定违约金的金额。

（3）卖房人本人及亲属的户口已经迁出，房屋内剩余的户口与卖房人无关，卖房人是否还需要承担违约赔偿？

房屋内有户口逾期迁出的情况下，琼海买房人有权要求卖房人依照合同的约定承担违约赔偿。一般来说，房屋内的户口是否与卖房人相关将影响法院对违约金具体金额的判定。

（4）在逾期迁出户口违约金的诉讼中，需要准备哪些证据？

琼海买房人向法院提交的证据：买卖双方签订的合同（包含对户口迁出事宜的约定内容）、涉案房屋内现有户口情况、户口逾期迁出给己方造成的损失等。

（5）关于逾期迁出户口的诉讼主体问题

审判实践中，常有买受人因户口未迁出问题起诉出卖人，起诉的同时，要求追加房屋上未迁出户口人为被告，还有要求追加中介公司为被告的。法院认为，因合同具有相对性，且迁出户口问题非法院受理民事诉讼范围，故对于上述追加当事人的请求，法院一般不予准许。当事人诉讼时，也无需将上述人员作为诉讼主体。

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