房贷新政下买方不能一次性补齐房款定金是否会被没收

房贷新政下买方不能一次性补齐房款定金是否会被没收
2010年4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）出台后，对房产市场造成了巨大的冲击
，特别是其中“实行更为严格的差别化住房信贷政策”，规定对购买首套住房贷款首付款比例不低于30%，对贷款购买第二套住房，贷款首付款比例不低于50%，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套以及上住房的，首付款比例和贷款利率大幅度提高，对价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

这些政策突然出台，让买卖双方特别是买方措手不及。对买方来说，本来已经新准备向银行贷款来筹措房款，但贷款突然收紧，使得买方不仅买不了房，而且还可能承担违约责任。
买方是否能以贷款政策突然收紧为由而毁约？买方是否应当承担违约责任？买方有哪些抗辩，该如何降低赔偿违约金的损失？
一般来说，由于房贷新政导致贷款不批，买方可以根据“情势变更原则”解除合同。但适用“情势变更原则”有一个前提，即合同中对贷款未获批或未足额获批没有约定处理方式，如果合同中已约定贷款未获批或未足额获批时应当“由买方用现金补足”，那就不能适用这个原则了。
一般投资性购房，投资客如果担心房价下跌想不要所购房屋，不承担违约责任还是很难的。
异地户口在上海工作并且是首次置业者因贷款不批退房的还可以援引《合同法》的“情势变更”原则，如果因为客观情况发生重大变化，重大变化是不可预见的，非不可抗力，非商业性风险，如果在这样的情况下要求一方继续履行合同明显不公平，也无法履行合同，由法官或者仲裁员决定是变更还是解除合同。
但这种情况没有详细的法律依据规定可依照，只是原则性的条款，法官和仲裁员有自由裁量权，不可预见、谁没有想到对异地置业者那么大的打击，原来一百万可以贷到八十万，现在一分钱贷不到就很难办，需要进一步举证说明，如果是首套置业是要在上海长期居住下去的情况，法官根据案件的实际情况来裁决，如果是这种情况运用这一条提供一些证明材料的话，法官会也许会按“情势变更”来判决解除合同买方不承担违约责任。-上海钟涛律师

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