儋州房产商品房认购书是什么鬼？有法律效力吗？

儋州房产商品房认购书是什么鬼？有法律效力吗？，儋州买房，在儋州购买楼盘之前应当对楼盘多进行了解，包括周边盘的儋州房价以及该小区儋州房价走势。。

儋州购房者在购买商品房时，往往会在签订《 商品房买卖合同》之前先签订房屋认购书，以此确定双方的买卖意向。然而对于很多第一次儋州买房的儋州购房者来说，对签订认购书的相关流程和手续大都处于懵懂状态，往往在盲目签订之后会出现纠纷。那么商品房认购书是什么鬼？有法律效力吗？

一、什么是商品房认购书？

商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，双方约定在签订认购书后，开发商在一定期限内为儋州购房人保留房屋，不得自行售于他人。

二、商品房认购书有法律效力吗？

（1）没有取得预售许可证的情况下签订人购协议的效力

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

根据以上解释以及相关的立法背景来看，要签订一份受法律保护的商品房认购书必须满足以下条件：

1、开发商已经办妥了立项、规划、报建审批手续，也就是说只要认购书是在该手续办理完之后签订的，即使项目没有办理商品房预售许可证也是有效的；

2、如果没有办妥以上审批手续，那么极有可能被法院认定为非法融资，甚至有合同欺诈之嫌疑，不但不受法律保护，严重的还会受到行政处罚甚至承担刑事责任。

（2）取得预售许可证的情况下签订的认购协议的效力

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受儋州购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

该条的规定不是说所有的认购协议只要具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受儋州购房款的，该协议就应当认定为商品房买卖合同，而是说，在项目取得了预售许可证的情况下才有条件将认购协议认定为商品房买卖合同。

这其实是在出于防止开发商跟儋州购房者签订了预约合同后，通过法律允许的规避手法从而达到欺诈儋州购房者、谋取利益的权宜之计，还有待进一步的法律的出台来彻底的解决这类问题。

三、商品房认购书的陷阱有哪些？

由于认购书是由儋州房产商制定的，内容中通常存在以下不利于儋州买房人的陷阱，因此儋州买房人应尽可能地与儋州房产商签订详细的认购书。一般来讲，认购书有以下陷阱：

1、内容过于简单，仅包括房屋地址、面积、价格、交楼日期等；

2、对分摊面积、税费、违约责任、配套设施、装修标准、儋州房地产交付及定金的退还或丧失的条件、物业管理等诸多内容不作规定或者不作详细约定；

3、儋州房产商以隐瞒重要事实，如将没有商品房预售许可证的房屋进行销售，欺骗儋州购房者，让儋州购房者先签认购书，收取定金，后签预售合同，骗取定金。

海南楼盘卖点：儋州是当年大文豪苏东坡被贬流放的地方，是一座蕴涵深厚人文艺术的生活之城，这里深受苏东坡文化的影响，当地人爱好吟诗作对。儋州也是海南第三大城市，仅次于海口三亚。国内地产龙头恒大在海南共布局三个项目，其中有两个在儋州。